Обзоры СМИ

Предварительное решение о необходимости редевелопмента территории "Большой порт Санкт-Петербург" принято. Свои мнения в правительство РФ на этот счёт должны представить Минтранс, Минэкономразвития и Росимущество. Эксперты говорят, что проект редевелопмента порта перспективный, но на очень далёкое будущее, а его освоение может потянуть только крупный федеральный игрок, который имеет не только деньги, но и мощный лоббистский ресурс. Например, как у "Газпрома".

Обсуждение редевелопмента территории Большого порта прошло в начале июня на совещании межведомственной рабочей группы под руководством заместителя министра транспорта России Александра Пошивая. На нём было принято решение до 1 августа проработать этот вопрос и доложить первому заместителю председателя правительства РФ Андрею Белоусову свою позицию о целесообразности реализации проекта.

"Реализуем любой проект, при условии достаточного финансирования. И здесь деньги придётся вложить большие. Сложности оценивать можно лишь весьма предварительно. Наиболее очевидные — экологические вопросы. Многолетняя деятельность порта подразумевает рекультивацию земель. И нужно что-то делать и с акваторией, которая, как и в любом порте, объективно загрязнена. Вообще проект вызывает небольшое историческое дежавю. Это известная практика — в кризисные времена развернуть крупное инфраструктурное строительство. Рабочие места, инвестиции, продажи, прибыль. Это может сработать. Тем более что Петербург за последние годы значительно выбрал запасы роста в аспекте жилищного строительства", — считает Сергей Софронов, коммерческий директор ГК "ПСК".Напомним, в начале апреля совладелец "Трансмашхолдинга" Андрей Бокарев направил Владимиру Путину письмо с предложением удалить Большой порт за границы Петербурга. Альтернативным вариантом размещения грузового комплекса бизнесмен назвал Усть-Лугу. Среди аргументов в пользу смены локации — незадействованные мощности (они используются лишь на 40%), развитая железнодорожная сеть, сравнительно небольшая удалённость от Северной столицы (120 км). Освободившийся участок Бокарев предлагает пустить под жилую застройку.

Объём инвестиций в проект — порядка 440 млрд рублей. "На высвобожденных 600 га территории будет создан флагманский район Санкт-Петербурга, который станет катализатором городского развития, задающим новые стандарты удобной для жизни городской среды для всей России", — говорится в письме Бокарева президенту. Оно было передано в правительство и властям Петербурга и Ленобласти с поручением "проработать вопрос".

Разговоры о переносе порта из Петербурга ведутся уже более 10 лет. Последний раз тема поднималась в 2018 году. Тогда речь шла о перемещении перегрузочного комплекса в Усть-Лугу, Приморск или на территорию Ломоносова — в порт Бронка.

Сейчас в порту Северной столицы обустроено 149 причалов. Перевалку грузов осуществляют порядка 20 стивидоров, которые ежегодно вкладывают в модернизацию своей инфраструктуры около 1 млрд рублей. И если переместить технику и оборудование несложно, то вот причалы на новом месте придётся закладывать с нуля. Между тем это самая большая статья расходов при постройке терминала.

По мнению девелоперов, освободившаяся территория может быть крайне интересна, хотя и очень сложна в освоении. По оценке Игоря Кокорева, руководителя отдела стратегического консалтинга Knight Frank St Petersburg, общий объём жилой, коммерческой, спортивно-досуговой и социальной недвижимости на всей территории может составить 5-6 млн м2. Количество жителей на предлагаемых территориях после их полного освоения составит 160–200 тыс.

Перенос Большого порта Санкт-Петербурга — это прежде всего вопрос экономической эффективности работы данного предприятия и интересов города. "Мы как строители можем обсуждать лишь инвестиционный потенциал данной территории. Учитывая опыт и знания девелоперов, то ответ однозначный — конечно, петербургские строители справятся с застройкой этого участка. Территория большая, сложная, требует комплексного и бережного подхода. Соседствует с центральной частью города и водной акваторией, а значит обладает высоким инвестиционным потенциалом. Требует больших инвестиций — это и прокладка дорожной инфраструктуры, и подведение коммуникаций, проверка грунтов. Наша компания всегда готова участвовать в амбициозных проектах", — уверена директор по маркетингу ГК "Полис Групп" Ольга Ульянова.

"С моей точки зрения это проект федерального масштаба, который потребует много ресурсов, и не только финансовых. Для его реализации нужны длинные инвестиции, поскольку речь идёт не только о переносе порта и строительстве жилья, но и о создании на этой территории всей сопутствующей инфраструктуры — социальной, инженерной, транспортной, энергетической. Это космические деньги, и на петербургском уровне этот проект не потянуть. Для его реализации нужна крупная федеральная компания, например, такая как "Газпром", полагает директор по развитию Л1 Надежда Калашникова.

В то же время других перспективных территорий такого масштаба под комплексное развитие внутри Петербурга нет. Сопоставимый проект — намывные территории в западной части Васильевского острова, которые сейчас активно застраиваются жильём."Территория непростая. С точки зрения отельного девелопмента она станет привлекательной только когда сюда придёт бизнес. Если здесь появятся рабочие места, тогда появится смысл и строить здесь ЖК, и создавать городской центр притяжения, аналогичный "Севкабелю". Бизнес-кластер здесь может стать локомотивом развития всей территории. Тогда логично построить здесь и среднего размера отель с доступными ценами. Да, видовые характеристики здесь хорошие, но классический турист будет искать место ближе к центру. Деловой туризм локализуется иначе. Если городу удастся комплексно подойти к планированию и наполнению территории, проект может стать экономически оправданным для девелоперов. Получится ли компенсировать запланированные 440 млрд на этой территории — всё-таки большой вопрос", — говорит Андрей Ткачёв, генеральный директор ЗАО Специализированный застройщик "Отель Введенский".

По мнению Ольги Трошевой, руководителя Консалтингового центра "Петербургская Недвижимость" (Setl Group), пока в этом проекте слишком много неизвестных, чтобы можно было давать оценку. "Заявленный объём жилья очень серьёзный, сравнимый разве что с проектами-миллионниками на окраине Петербурга и в пригородах. Даже если рассматривать территорию намыва, то и там речь идёт о 2 млн м2 жилья. А данный проект, судя по предварительно озвученным параметрам, претендует на роль самого крупного в центре города. Конечно, из плюсов участка отметим его расположение — близость к центральной части города, видовые характеристики (Финский залив). Но при этом участок обособлен от обжитой части Петербурга, с городом его связывают дороги невысокой пропускной способности. Участок, безусловно, может вызвать интерес застройщиков, но должны быть решены вопросы с транспортной инфраструктурой, а также социальной и коммерческой", — говорит она.

"Если говорить о редевелопменте этой портовой зоны, логично создавать новый городской район с качественной средой, полноценной инфраструктурой, хорошими и удобными транспортными связями, развитой сетью общественного транспорта. Конечно, по структуре недвижимости большую часть займёт жилье. Выход к Финскому заливу, наличие внутренних каналов, новая городская среда, расположение практически в центральной части города — всё это в совокупности (при условии обеспечения хорошей доступности на автомобильном и общественном транспорте) делает место очень привлекательным для реализации жилья. Развитие жилой функции потянет за собой развитие коммерции. Пока заявленные 700 тыс. коммерческой функции выглядят излишними. Если посмотреть на опыт развития крупных проектов, мы видим, что такой объём будет избыточным — на первом этапе коммерции вполне будет достаточно для обеспечения жизнедеятельности жилых комплексов", — уверен Василий Довбня, директор департамента консалтинга Colliers.